首页 > 政民互动 > 民意征集

《关于进一步稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见》的意见征集

征集部门:市法制办 开始日期:2018-02-01 结束日期:2018-03-01

    1.为了进一步提高政府依法行政水平,市政府拟发布市国土资源局制定的《关于进一步稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见》,现向社会公开征求意见。公众可以通过以下途径提出意见:

  2.登录耒阳市党政门户网站政民互动的“意见征集”栏目(网址:http://www.leiyang.gov.cn/advlist.ashx)提出意见;

  3.电子邮件:512701626@qq.com;

  4.信件:耒阳市国土资源局D栋101室,邮编:421800

  5.请在电子邮件主题、信封上注明“《关于进一步稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见》公开征集意见”。

  6.意见反馈截止时间为2018年3月1日。



耒阳市人民政府关于进一步稳妥解决不动产登记中有关问题的处理意见

(征求意见稿)


  为进一步解决我市不动产统一登记工作中遇到的遗留问题,保护不动产权利人合法权益,提高登记质量和效率,维护社会大局稳定,根据相关法律法规和我市实际情况,特制定如下处理意见。

  一、基本原则

  (一)尊重历史,实事求是。不动产统一登记后出现的系列问题,是分散登记制度造成的,不动产登记工作应当尊重历史。将登记发证与处理历史遗留问题分开,充分结合取得土地使用权时的政策或标准,只要权利人拥有合法的权属来源,都应及时办理不动产登记。

  (二)便民利民,程序到位。围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的原则,在严格审核权利人有关材料的基础上,在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下,压缩、合并内部流转程序,提高行政效能。

  (三)依法依规,维护稳定。没有法律依据的,不得违法进行不动产登记。要先易后难,成熟一批解决一批;要突出重点性普及性问题,区分类别制订解决方案;要坚持公平公正,全力化解登记难题,维护社会大局稳定。

  二、分类处理产权登记中的问题

  (一)关于历史用地(用房)的不动产登记。

  历史用地(用房)是指1982年以前建成或1982年以后建成,经清查处理的用地(用房)。

  1.1982年以前已建成使用,经权籍调查无权属纠纷的用地(用房),凭个人(单位)申请、土地来源材料和社区、街道的权属证明,按国有划拨土地,用途为住宅登记。

  2.1982年至1986年12月31日期间建成,依照有关政策进行了清查处理的,经权籍调查无权属纠纷,凭个人申请、购地协议、处理文书和社区、街道出具的权属证明,按国有划拨,用途为住宅进行不动产登记。

  3.1986年12月31日以后建成,经市委、市政府或市纪委查处补缴费用,有补办手续通知或罚款凭证的,经权籍调查无权属纠纷,凭个人申请、购地协议、处理文书和社区、街道出具的权属证明,公示15个工作日无异议后,按国有划拨用途为住宅予以登记。

  4.有相关证明材料证实系1986年12月31日前建成使用的历史用地(用房),但之后进行了改建的,符合城市规划的,凭有关历史证明材料、个人申请和社区、街道证明,由国土资源局现场调查确认,并在权利人所在地社区、村民小组和市国土资源局门户网站公示15个工作日,无异议后按照历史性用地(用房)办理不动产登记。申请土地出让的,按办理登记时的基准地价的40%补缴土地出让金。

  5.1986年12月31日前建成且办理了房屋产权登记的房屋,可直接办理不动产登记。

  (二)关于历史遗留问题用地的不动产登记。

  历史遗留问题用地是指先期因政府或政府有关部门的原因造成土地占有人实际使用或使用土地的事实,且未及时办理土地有偿使用手续的违法用地。

  1.历史遗留问题用地办理相关手续后,均按协议出让方式办理出让手续。市国土资源部门要建立台账,及时公布土地交易情况,接受社会监督。

  2.因“实物地租”模式开发、市政府旧城改造或市政府相关部门房产开发、市政府建设等形成的经营性历史遗留问题用地,因开发商或道路开发建设指挥部未办理整体出让手续的,购地单位或个人申请不动产登记的,市国土资源部门可直接办理出让手续给购地方,土地出让金征收标准按当时政府合同或会议纪要的有关规定执行。但开发商转让未办理整体出让手续的土地必须按照相关法律规定依法纳税。

  3.因政府相关部门房产开发、补偿安置、政策性房改房形成的历史遗留问题用地,在申请不动产登记时要全面查找历史档案资料,充分结合当时的法规政策,核清土地权属、性质和用途,通过权调、职能部门补充审批和提请市政府研究等完善登记依据。由原管理部门负责组织完善手续,配合办理不动产登记。原管理部门撤消或合并的,由职能承接部门接递的相关工作。土地出让金征收标准按当时基准地价的100%征收。

  4.第2次土地调查图斑为国有建设用地,因司法机关裁决依法转移房屋所有权,土地未办理登记的,可按现状测量土地,办理转移登记。权利人可以按登记时基准地价的40%补缴出让金办理出让手续。

  5、城市中心规划区内个人住宅的历史遗留问题用地由国土资源部门核算出让金直接补办出让手续。非个人住宅的历史遗留问题用地或面积超过1亩以上的经营性用地,按照项目立项、审批程序审批。

  (三)关于违反规划和用地条件开发使用的国有建设用地的不动产登记。

  该类用地是指在城镇国有建设用地上,权利人已依法取得规划、用地手续,但没有严格按照批准的规划和用地条件开发建设的项目,包括超越批准范围占有国有用地、未按批准建设用途使用土地、未按规划条件使用土地、未取得施工审批手续、经济适用房按商品房出售等。

  1.土地权属合法,建筑物未办理相关手续的不动产登记。

  (1)已取得规划手续或符合城市规划,3层(含3层)以下,建设面积300平方米以内的建筑物可直接房地一体登记。

  (2)10层以内已办理建设规划许可,经质监部门认定或权利人委托技术单位鉴定出具报告,补办有关手续,市住建部门审核合格后,可办理不动产登记;10层以上(含10层)的,经质监部门认定或资质技术单位签定出具报告,市消防和住建部门审核合格后,可办理不动产登记。

  2.超占用地面积的房地产不动产登记。

  (1)按照“少不退,多要补”的原则办理。超占的用地面积符合规划条件的,由国土资源部门处理,并按照申请登记时的基准地价补缴土地出让金后,按实际用地面积办理不动产登记。单户红线范围内的实际用地面积和用地审批面积测量误差在±4%范围内的可以直接登记。

  (2)超占集体土地(包括房产开发项目)的,应审慎审查权属来源,属面积较小、无权属纠纷的城市核心区土地,由国土资源部门核实并批次提请市政府研究,依市政府决定予以审批办理。

  3.改变土地用途或建筑容积率不动产登记。

  (1)改变项目批准建设用途或增加容积率经城乡规划部门批准的,由国土资源部门按程序办理出让手续,签订变更协议。市城乡规划部门应将土地用途和建筑容积率调整情况及时书面告知国土资源部门,督促开发商主动补办相关手续。再办理不动产登记;

  (2)市国土资源局批后监管中核实开发项目擅自改变土地用途或增加容积率的,应书面告知市城乡规划局,是否改变土地用途或容积率以市城乡规划局审批为依据。开发商持城乡规划审批手续到市国土资源局补办规划调整的相关手续,再办理不动产登记。

  (3)工业用地超容积率的,经城乡规划主管部门核实符合规划的,可直接办理登记。

  4.房改房、经济适用房、集资房的不动产登记。

  (1)房改房、集资房建房时,原单位有土地使用证,且经上级主管部门批复土地分摊给住户的,可按建筑占地面积(建筑物投影面积)分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记,用途为住宅;上级主管部门未批复土地分摊到户的,土地的分摊仍需征求上级主管部门(国资部门)意见后办理。完全产权的权利人申请登记时,土地性质为划拨、用途为住宅的,可按登记时基准地价的40%补缴土地出让金(出让年限70年,出让时间从签订出让合同之日起计算),土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

  (2)没有办理土地使用证但土地权属无争议的,由用地单位牵头收集相关资料,先将土地确权给原单位,再按上级职能部门批复文件办理完全产权或部分产权登记。具体再按第(1)条情况办理。

  (3)房改房、经济适用房、集资房符合上市条件的,必须按出让土地性质办理不动产登记。一楼或相关楼层是商业用途,属个人所有的,按商服用地办理出让手续后予以登记。

  5.地下建筑物的不动产登记。

  (1)地下建筑物属于人防工程的,按照“谁投资、谁受益”的原则登记给建设单位。

  (2)地下建筑物不属于人防工程的, 2014年5月4日之后批准的建设项目地下建筑物没有设计容积率的不予登记。之前批准的建设项目地下建筑物根据情况分别处理:一是同一栋建筑物内,部分业主已经登记办理地下建筑物的房屋所有权证,没有登记的依照原有方式进行登记;二是建设项目地下部分已经按规划设计容积率面积的,根据设计容积率的面积进行登记;三是建设项目地下部分没有设计容积率面积的,缴清该地下建筑物的土地出让金后按实测面积进行登记。

  规划设计规定作为小区公共配套设施的,不予办理登记。

  四、严格规范不动产登记政策运用和登记发证行为。

  (一)商品房办理房屋所有权证,未办理土地使用权证的不动产登记。

  1.已办理房屋所有权证,土地使用权总证遗失的,档案资料齐全或发证台账完善的,经申请先公告注销土地使用权总证,再按相关程序办理不动产登记。

  2.已办理房屋登记,但开发商拒不提供土地使用权总证办理分摊土地登记的,经购房户申请,由市国土资源局核实后,申请市政府注销原土地使用证,再按相关程序办理不动产登记。

 (二)合法宗地上房屋已转让、土地未转让的不动产登记。

  房屋所有权已多次转移并办理登记,但未同步办理土地登记的,国土资源部门在核实房地权属来源等有关资料,依法公告并注销原国有土地使用证后,按现有房屋权利人办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。土地性质为划拨的,须按相关法律规定和申请登记时的土地基准地价补缴土地出让金,办理土地出让手续。

  (三)闲置土地抵押或因分割变更(转移)的不动产登记。

  1.闲置土地不得办理抵押登记或变更(转移)登记。相关部门核实的土地闲置情况应及时书面告知不动产登记机构。因政府原因造成的土地闲置,经市国土资源部门核实审批后,才可办理抵押登记或变更(转移)登记。取得商品房预售许可的房产开发项目,纯土地抵押到期后,不得再办理续押、登记。

  2.新增出让土地因分割申请转移登记的,经规划和国土资源部门审批后,不动产登记机构可受理不动产登记业务。

  (四)已抵押房屋产权证或国有建设用地的不动产登记。

  1.对原没有土地权属证书,已经以房屋产权证抵押贷款的,截止到2018年2月30日,抵押到期后申请续贷的,不再实行纸质登记,必须严格按照不动产登记要求登记。

  2.不动产统一登记前,当事人购买已抵押国有建设用地上的房屋并取得房屋所有权证,现申请办理不动产登记时土地仍处于抵押状态的,登记机构应依法办理,并在不产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

  (五)土地出让年限或用途不一致的不动产登记。

  1.同一项目中宗地出让或使用年限不一致的,以项目中出让或使用年限最长的宗地为标准,补交土地价款后统一出让年限;或由权利人书面承诺,按出让或使用年限最短的宗地为标准统一项目用地出让年限。

  2.同一项目中宗地出让用途不一致的,按实际作用补办出让审批手续,办理不动产登记。

  (六)整规工作中颁发的不动产权证的效力问题。

  对原登记机构的审批和登记结果予以认可,其档案资料和权属调查结果不需重新审查。其遗留问题经审批和缴费到位的,可以一并登记发证。

  (七)不动产登记的测绘问题。

  房屋和土地测绘数据成果必须共享,不得重复测量。

  开发建设时间较早,土地现状改变无法准确核实宗地坐标的房产项目,经核实没有权属纠纷,使用(测绘)面积小于出让面积的按现状实测并出具测量结果。因房产商不配合,个人申请不动产登记需对宗地和整栋建设进行测量的,法律规定的服务性收费分摊给所有权利人,在权利人申请登记时逐宗收取。

  涉及信访维稳、社会重大事项、查封等项目不动产登记需测绘的,相关部门应按照维护社会稳定或服务经济发展的要求及时做好测绘服务工作,测绘服务费用由申请单位缴纳或列入市财政预算。

  五、切实做好相关工作

  (一)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。

  房地产项目办理不动产登记前,国土资源部门应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况,并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的,由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实,产生的费用由开发商承担。房地产开发商无法履行义务的,由业主委员会或所在社区申请验收予以核实。

  已经相关部门核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况的,办理不动产登记时应直接利用相关工作成果。已完成验收、未同步完成土地验收的,不再进行土地验收,综合验收成果(含房地产测绘成果)可在土地验收和不动产登记时直接利用。

  (二)把控土地出让金收缴关口,防止土地出让金流失。

  严格执行“先税后证”原则。财政部门应将土地出让金(包括补缴土地出让金)收缴情况、国土部门应将国有土地使用权出让情况及时提供当地税务机关,以便税务机关加强税赋征收管理,降低税收流失风险。对暂时不能核实可能存在欠缴税费的不动产登记,要暂停登记,登记部门要专函商请相关部门出具意见或征收到位,依相关部门意见或在答复逾期后才能予以登记。

  房产开发企业已注销的,纳税申报按国家税务总局2015年第67号公告执行。

  (三) 严格房地产开发项目登记,防范新增遗留问题。

  房地产开发项目竣工后,开发商应及时申请综合验收,验收合格后将相应资料提交登记机构存档,并申请不动产首次登记业务。首次和预告登记必须坚持一体登记原则,坚决防止出现新的房地主体不一致情形。

  (四)加快登记数据整合,建立信息共享机制。

  国土资源部门要尽快对现有土地、房屋、林地、草原等登记信息进行规范化整理,建设统一、规范的不动产登记数据库,确保按上级工作部署完成历史登记数据的整理并汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。房产、林业纸质档案必须移交市不动产登记机构管理,共同使用,具备条件后统一移交市档案馆存储管理。市政府信息办要组织国土资源、房产、林业等部门加强工作协同,明确不动产登记信息共享范围、内容、方式,尽快建成不动产登记信息管理基础平台,市国土资源部门和农经部门要积极做好农村集体土地承包经营权确权和登记工作对接,提前做好信息共建和工作融合。

  六、工作要求

  (一)加强组织领导。不动产登记涉及群众的切身利益,影响社会稳定,各部门要充分认识解决这些问题的重要性和紧迫性,积极推动历史遗留问题快速、有效化解。建立不动产登记疑难问题联席会审机制,成立市长任组长,国土、住建、城乡规划、税务等分管市领导为副组长、职能部门负责人为成员的联席会议领导小组,实行二级会审。的按照“国土提交、政府决策、部门承办”的流程,由国土资源部门提出问题清单,涉及职能部门一般性问题,由领导小组批转职能部门会审处理,涉及综合性或重大问题的,领导小组会审决策。坚持“依法依规、稳妥有序、先行登记、并行完善”的原则,区分类别、区分缓急,切实做到从根本上解决这些问题。

  (二)强化协调配合。国土、住建、城乡规划和税务部门是化解不动产登记历史遗留问题的执行主体。要信守政府承诺,明确相关部门的工作职责,对在不动产登记过程中发现的违反土地管理、城乡规划等方面的违法行为,要切实履行好行业监管职责。要积极回应群众诉求,部门间要通过联合办公完善手续、提高效率,不得要求群众自我举证、往返跑路,部门内部要融合职能,简化程序,一站式办结。要将用地企业与住户区别开来,在依法处置和追缴土地出让金的同时,不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理,对应由企业承担的违法成本,不得转嫁到住户身上。严禁为“小产权房”办理不动产登记。

  (三)营造宣传氛围。不动产登记事关千家万户的财产权益,社会关注度高。各部门要加强政策解读和宣传,要充分利用广播、电视、报纸以及微博、微信公众号等自媒体渠道主动宣传,用老百姓容易接受的、通俗易懂的语言做好国家法律法规和相关政策的解释工作。要充分发挥违法案例的警示宣传作用,提高老百姓维护自身权益意识。要密切关注舆情动态,加强舆论引导,切实营造良好社会氛围。

  各部门、不动产登记机构按本处理意见办理不动产登记,不承担造成税费流失、违规登记等方面的相关责任。

  

二○一八年二月一日

设为首页| 加入收藏| 站点地图| 网站声明

中共耒阳市委、耒阳市人民政府主办 耒阳市电子政务管理办公室承办

湘ICP备案号06006485号 电话号码:0734-4319338 法律顾问:湖南惠湘律师事务所

Copyright@2008-2015 leiyang.gov.cn All Rights Reserved

湘公网安备 43048102000133号

微信

APP